营山县城镇老旧小区改造管理暂行办法

第一章  总  则

第一条  为切实做好我县城镇老旧小区改造工作，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 （国办发〔2020〕23号）、《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）和《南充市人民政府办公室关于印发〈南充市全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案（2021—2025年）〉的通知》（南府办函〔2021〕12号）文件精神，结合我县实际，特制定本管理暂行办法（以下简称本办法）。

第二条  城镇老旧小区改造（以下简称“旧改”）按照“谋划一批、实施一批、储备一批”的原则，分轻重缓急，统筹安排符合条件的旧改时序，科学制定年度旧改计划，合理确定年度改造任务。

第三条  坚持“总量控制、分批实施”的原则，按照“政府主导、业主主体、部门主责、社区配合、企业参与”的“五方联动”模式实施旧改。

第二章  组织保障及职责分工

第四条  县政府成立营山县城镇老旧小区改造工作领导小组（以下简称“县旧改领导小组”），由县长任组长，县委分管领导任执行副组长，县政府分管领导任副组长，县住建局、发改局、财政局、审计局、自然资源和规划局、公安局、商务经信局、民政局、教科体局、综合行政执法局、房管局、城市公用事业管理局、乡镇（街道）、水电气视讯等营运企业为领导小组成员单位。县旧改领导小组负责全县旧改工作的组织领导、督促指导、统筹协调；依据本办法组织审定旧改年度计划和改造内容，研究处理旧改工作中的重大问题。县旧改领导小组办公室（以下简称“县旧改办”）设在县住建局，由县住建局局长兼任办公室主任，县住建局、县发改局分管副局长任办公室副主任。县旧改办负责贯彻落实上级相关政策精神，结合全县实际，依据本办法编制全县旧改项目计划；做好旧改项目年度计划、信息初审上报、资金争取工作，以及旧改目标任务分解、下达和考核等工作。

第五条  旧改项目建设单位由县旧改领导小组研究确定，旧改项目建设单位负责对年度旧改项目进行摸底调查，提出初步改造内容报县旧改领导小组审定，并按基本建设程序组织实施。

第六条  县旧改领导小组各成员单位应当按照各自职责分工，做好旧改相关工作。

县住建局：负责全县旧改项目年度计划编制上报，并对全县旧改工作进行检查指导；衔接省住建厅、市住建局（房管局）等部门，积极争取中央、省财政专项补助资金及中央基础设施配套资金；牵头组织筹备旧改工作各类会议，负责旧改工作信息汇总上报等工作；负责旧改小区消防设施改造工作；指导旧改项目建设单位按基本建设程序实施旧改；负责旧改资金拨付审核；协调、督促供水、供气运营企业限时完成供水、供气管网改造工作。

县发改局：负责建立项目申报、审批简化程序，做好旧改项目审批工作；参与旧改年度计划审核，积极衔接省市发改部门争取老旧小区配套基础设施建设中央预算内投资项目资金。

县财政局：负责制定旧改资金管理办法，积极衔接省市财政部门争取专项补助资金；负责各级补助资金拨付工作；加强旧改专项资金管理和使用；负责旧改项目财政绩效评价工作。

县审计局：负责对旧改项目进行审计监督。

县自然资源和规划局：负责将旧改规划设计方案提交县专委会和规委会审查。

县公安局：负责指导旧改小区视频监控建设和联网工作，推进智慧安防小区建设。

县商经局：负责协调、督促电信、联通、移动、广电、电力等营运企业，按要求完成各类线缆规整与改造工作。

县民政局：负责指导旧改小区养老设施改造工作。

县教科体局：负责指导老旧小区健身器材设置建设。

县综合行政执法局：负责老旧小区违法建设执法工作，以及老旧小区违法建设拆除工作。

县房管局：负责指导旧改后小区物业业务工作。

县城市公用事业管理局：负责指导旧改过程中小区乔木修枝整形和病虫害防治。

项目所在乡镇（街道）：负责旧改期间的宣传、协调、维稳，组织居民自筹资金，加强改造后续管理以及协助拆违等相关工作。

水电气视讯等营运企业：负责旧改小区各类管线设施规整更新，包括拆除各种废弃管线，确保质量安全。

社区（业委会）：负责旧改期间的宣传、协调；组织收取旧改居民自筹资金并存入社区指定专户；制定小区管理公约，规范业主行为；组织业主签订旧改承诺书；协助拆除违章建筑；组织业主参与旧改方案讨论；工程建设质量安全监督等工作。

小区业主：积极支持配合旧改工作；主动缴纳旧改自筹资金；监督旧改工程建设质量安全。

第三章  改造内容

第七条  坚持以人为本，根据老旧小区现状，结合业主参与改造的积极性，分类实施旧改。旧改分为基础类改造、完善类改造、提升类改造三类。基础类改造为满足居民安全需要和基本生活需要的内容，主要包含：拆违拆临、雨污分流、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、管线规整、建筑物修缮、垃圾分类等；完善类改造为满足居民生活便利和改善生活需求的内容，主要包含：完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，主要包含：完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。

旧改项目外，与小区直接相关的市政配套基础设施和公共服务设施新建、改造项目可统筹考虑。具体改造标准由旧改领导小组根据县级配套资金到位情况，结合小区实际确定。

第四章  改造标准

第八条  旧改需统筹考虑海绵城市、智慧小区、社区文化等各项工作，参照《四川省城镇老旧小区改造技术导则》确定改造相关技术要求。旧改应因地制宜，量力而行，合理确定改造标准。

第五章  改造程序

第九条  为调动居民参与旧改积极性，严格实行竞争立项，对居民资金筹集到位的小区（楼栋）优先立项、优先改造。

（一）确定改造小区。旧改由专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，业主联合申请（申请时需提供小区管理公约和改造承诺书），经小区所在地乡镇（街道）初审后报县旧改办，县旧改办组织县发改、财政部门对小区现状和居民筹资等情况进行核查，核查后，根据老旧小区破损程度，按照轻重缓急，广泛征求乡镇（街道）、社区及居民代表意见后，提出旧改顺序名单并进行公示。公示无异议后报县旧改领导小组审定。

（二）明确实施主体。旧改名单确定后，由县旧改领导小组研究确定旧改项目建设单位。

（三）审定改造内容。旧改项目建设单位组织相关单位对老旧小区进行摸底调查，确定初步改造内容，改造内容需进行公示并征求居民意见。旧改项目建设单位根据居民意见与小区业主、社区进行会商后进行调整，并形成正式改造内容报告，经社区初审、县旧改办复审后报县旧改领导小组审批，最终确定改造内容。

（四）编制设计方案。旧改项目建设单位依法确定规划设计单位进行规划设计和施工图设计，规划设计方案经县专委会和规委会审查通过后由设计单位进行深化设计，并将经审查的施工图报县住建局备案，并在社区公示。

（五）实施小区改造。旧改项目建设单位按照招投标相关规定组织项目招投标，确定施工及监理单位，组织实施建设。对集中连片的老旧小区改造，鼓励采用EPC（设计施工总承包）和全过程工程咨询服务模式。

 第六章  建设管理

第十条  旧改项目建设单位严格按照审定的改造内容和标准进行旧改，不得擅自扩大改造范围和标准，如确需变更的，需征得社区（业委会）同意，并报县旧改办审核。

第十一条  旧改工程质量安全实行项目建设单位主责、企业主体、社会监理、政府监督、业主参与相结合的质量安全管理体制。  

（一）旧改项目由建设单位经合法程序招标确定具有相应施工资质的企业实施，纳入标后管理。

（二）施工单位应严格按照建设规范和程序组织施工，确保工程质量和项目安全，不得将工程转包和违法分包。

（三）监理单位应依照有关法律、法规及技术标准、设计文件和施工承包合同，严格按监理工作规范和监理规划开展监理工作，不得转让监理业务。

（四）旧改项目建设单位应加强旧改项目安全管理，消除老旧小区改造安全隐患。

1.施工单位进场施工前，建设单位应组织供排水、电力、燃气、弱电等单位现场踏勘，逐一排查安全隐患风险点，制定专项安全整治方案，落实专人负责安全管理。

2.施工过程中，施工单位应认真落实安全生产责任制，加强安全教育培训，政府监督部门、监理单位、建设单位采取日常巡查、专项检查、不定期抽查等方式，对施工现场安全进行督查。

（五）旧改过程中，由社区牵头，组织小区业主推选3-5名具有一定建筑常识的群众代表组成监管小组，参与旧改项目质量安全监管。

（六）县建设工程质量安全站对旧改质量和安全进行全过程监督。

第十二条  工程竣工后，旧改项目建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等责任主体和社区（业委会）、小区监管小组进行工程竣工验收。

第七章  资金筹集与使用

第十三条  按照“谁受益、谁出资”的原则，多方筹集改造资金。改造资金主要来源为中省财政专项补助、中央预算内投资、地方配套、企业分担和居民自筹资金。中央财政专项补助资金、中央预算内投资资金由县财政局将资金指标下达至旧改项目建设单位，由建设单位按程序拨付至旧改项目施工和监理企业。地方配套和企业分担资金由县财政局进行专户管理、专账核算，并按程序拨付给旧改项目施工和监理企业。

第十四条  工程款支付按照工程进度已完成工程量的80%进行拨付，审批程序：施工企业申报→社区签署意见→建设单位核实→县旧改领导小组办公室复核→县旧改领导小组组长或执行副组长审签→拨付；工程竣工结算经审计后，剩余资金在扣除质保金后予以拨付；质保金在合同约定的质保期满后，如无质量问题，一次性拨付。

第十五条  建立与电力、通信、供水、供气等专营单位协同推进机制，统筹推动老旧小区改造。小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，旧改办筹集改造资金，支持专营单位参与改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责管理。

第十六条  鼓励有条件的楼栋居民先行筹资，自行组织加装电梯，待竣工验收后，按政策向上申报财政专项资金予以补助。

第八章  后期服务及管理

第十七条  旧改完成后，在验收合格的前提下，旧改项目建设单位及时移交给物业服务企业（小区未成立业主委员会和选聘物业服务企业的，由实施主体移交给小区所在社区）管理。对移交不合格的部分，由施工企业负责整改，合格后方能移交。乡镇（街道）、县房管局、社区（业委会）对移交过程进行监督。

第十八条  按照“政府引导、业主自治、市场运作”的原则，旧改完成后，采取专业物业公司、居民自治等多种管理模式，推进小区管理市场化、专业化、规范化。所在社区应及时指导召开业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会根据业主大会授权聘请信誉好、实力强、具有社会责任感的物业服务企业对小区进行专业化管理；鼓励改造后的老旧小区与相邻小区组团选聘物业服务企业。未引进物业服务的小区，实行居民自治，由业主委员会负责并落实专人对小区进行规范化管理。

第十九条  物业服务企业或小区所在社区应提供消防安全防范服务，保障消防设施完好、疏散通道畅通、消防车通行不受影响、消防车登高操作场地不被占用，保障疏散通道、安全出口、楼梯间等区域无违规停放电动自行车等。设有自动消防设施的住宅小区应由具有相应资质的单位和人员定期进行维护、检测。

第二十条  小区燃气、供排水、电力、公共通信等营运单位应明确小区管理责任人并在小区出入口进行公示，做到管线标识明显精准，确保维护、抢险、处理突发事件及时。

第九章  监督管理

第二十一条  旧改项目补助资金及其他资金实行专项管理、分账核算，依据指定的资金用途使用，不得截留、挤占、挪用。

第二十二条  县政府将旧改工作纳入当年重点督查内容，实行季巡查通报、年考核奖惩。

第二十三条  充分发挥各类新闻媒体作用，加大旧改工作宣传引导，强化小区居民主人翁意识，为推进改造工作营造良好的舆论氛围。

第二十四条  参与旧改工作的相关单位及人员必须遵守相关法律法规、行业规范和质量技术标准，自觉接受业主和社会各界监督。凡出现弄虚作假、违规操作、玩忽职守、徇私舞弊、损害群众利益等问题的，将依法依纪追究相关单位及人员的责任。

第二十五条  任何组织和个人都有权向县人民政府及纪检监察等有关部门举报旧改过程中的违法违纪行为。

第二十六条  旧改完成后，由项目所在乡镇（街道）牵头组织社区、业主委员会、物业服务企业建立健全小区管理制度，加强小区管理，巩固改造成果。

第十章  附  则

第二十七条  本办法所称城镇老旧小区是指2000年底前在城镇国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社区服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。可适当支持2005年底前建成的老旧小区，2000-2005年之间建成的老旧小区原则上不超过30%。拟对居民进行征收补偿安置，已纳入城镇棚户区改造计划的，以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不纳入城镇老旧小区改造范畴。

第二十八条  本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

第二十九条  本办法自2022年3月15日施行，有效期2年。